«Умный офис» для прогрессивной компании. Умные офисы

Потратились

Любой компании не просто нужен офис. Главное то, каким будет результат работы сотрудников, которые в нем находятся. Мысль далеко не нова, однако большинство владельцев компаний, приступая к оборудованию офиса, стараются сэкономить по максимуму. Но экономить нужно с умом.

Как показывает опыт компании Statio Project (занимается разработкой решений для проектов коммерческой недвижимости), в проектировании хорошего офиса не существует малозначительных деталей. Более того, все детали нужно продумывать уже на самых ранних стадиях создания офиса.

Главная статья расходов при организации офиса — затраты на его строительство и оснащение. В первую очередь выбирается офисное решение — кабинетная система или open space. Если спросить сотрудников, какой из двух вариантов они предпочитают, большинство уверенно ответят, что хотят работать в кабинетах. Но по очевидным причинам создавать офис кабинетного типа нужно только тогда, когда того требует специфика деятельности компании (например, в нотариальных конторах). В остальных случаях в офисе можно и нужно использовать систему открытого пространства. Это, во-первых, снизит затраты на создание офиса, а во-вторых, повысит эффективность работы сотрудников. В правильно организованном open space оптимально используется площадь и есть возможность оперативно и с минимальными затратами что-то поменять. К тому же сотрудникам сложнее отлынивать от работы (сидящие рядом коллеги все видят) и проще взаимодействовать друг с другом.

"Мы сталкивались с проектами, когда руководители сразу говорили: нам нужен open space. Да, какое-то количество кабинетов при этом требуется, но необходимость каждого кабинета нужно обосновывать. Это правильный подход",— рассказывает генеральный директор компании Orgspace Consulting Борис Шахт.

Когда офис построен, наступает время закупать мебель. Если собственник фирмы не специалист в дизайне и эргономике (а чаще всего так и бывает) и для создания офиса не нанял специализированную управляющую компанию, то руководствоваться он будет не соображениями качества, функциональности и эргономики, а простыми и понятными каждому критериями: цена, габариты, "нравится — не нравится".

При рациональном подходе к закупке мебели можно найти недорогие, но функциональные варианты. Обустройство рабочего места с использованием таких решений сопоставимо с зарплатой среднестатистического сотрудника (1-2 тыс. евро). Мебель модного дизайна сразу увеличит ценник в два-четыре раза.

Экономия на мебели может вылиться в высокие расходы. Так, закупив дешевые кресла стоимостью до $100, уже через месяц-другой можно остаться без них, потому что они сломаются. "Самая большая статья расходов у владельцев компании может появиться именно вследствие попыток сэкономить. Снизится эффективность работы офиса. А когда сотрудники показывают низкую производительность, приходится нанимать больше персонала, чтобы получить желаемый результат. И это сопряжено с новыми расходами",— считает Борис Шахт.

Приобрели

"Здоровый сотрудник, который работает в комфортных условиях,— залог успешного бизнеса. На неудобном стуле за неудобным столом можно сниматься в рекламе лекарств от усталости или боли в спине. Но для того чтобы, день за днем хорошо делать свое дело, нужно комфортабельное эргономичное рабочее место",— считают эксперты Statio Project.

Существует четкий набор слагаемых, сумма которых позволит получить на выходе максимальный результат. Так, все рабочие места должны быть "производительными". Это означает, что при создании офиса и закупке мебели необходимо учитывать характер работы персонала. Если людям нужно действовать в команде, то не должно существовать каких-либо помех для общения. Или, например, если сотруднику в течение дня надо пользоваться разными документами, то на рабочем месте должны быть созданы условия для их хранения. "Сравните ситуацию, когда вам надо тратить усилия, чтобы преодолевать трудности, с ситуацией, когда можно полностью погрузиться в работу, потому что ничто не препятствует ее выполнению. Что более результативно? Ответ очевиден. Усилия должны быть направлены в нужное русло, а не потрачены на борьбу с трудностями",— говорит Борис Шахт.

У компании Office Solutions, которая является аккредитованным дилером Steelcase — одного из ведущих поставщиков на рынке офисной мебели, есть собственная формула обустройства эффективного рабочего места. Она состоит из трех ключевых компонентов. Первый — оптимизация площади для улучшения эксплуатационных качеств и сокращения затрат. Второй — повышение производительности труда за счет использования многофункциональной и эргономичной мебели. И третий — использование "эмоциональных" деталей "для отражения корпоративной культуры, повышения благосостояния и мотивации сотрудников". Комфорт рабочих мест влияет на лояльность сотрудников: чем она выше, тем лучше для компании, поскольку наем новых людей всегда сопряжен с дополнительными расходами.

Еще один момент, о котором необходимо помнить при создании офиса,— это стоимость будущих изменений. Если фирма активно растет и развивается, со временем меняются и рабочие процессы (расширяется штат сотрудников, появляются новые отделы, трансформируется организационная структура компании). Соответственно, рабочая среда должна "подстраиваться" под новые условия. Важно, чтобы изменения в офисе можно было производить с минимальными издержками и в максимально быстрые сроки.

Павел Поликарпов, заместитель генерального директора "Архитектурной мастерской Павла Поликарпова", считает, что лучше всего — когда собственник задумывается о потенциальных изменениях еще на стадии проектирования помещений, ведь офис должен быть мобильным. И если стены передвинуть нельзя, то с помощью мебели, к примеру, можно менять функции разных помещений.

Чтобы владелец компании не попал в ситуацию "скупой платит дважды", с первого и до последнего этапа создания офиса важно помнить о том, что рабочее пространство создается в первую очередь для сотрудников.

Игроки российского рынка недвижимости давно говорят о необходимости внедрения систем «умного офиса», что позволит повысить эффективность офисных объектов и снизить расходы на их эксплуатацию, но на деле технические ноу-хау встречаются довольно редко. Officemaps.ru решил разобраться в этой теме вместе с экспертами рынка: что такое вообще «умные системы», в чем их эффективность внедряются ли такие системы в российские бизнес-центры и какие инновационные новинки будут актуальны у нас в ближайшем будущем.

Что такое «умный офис»

Как бы часто собственники бизнес-центров не говорили о необходимости внедрения умных систем, окончательного и точного понимания, что же такое «умный офис» до сих пор не существует, по крайней мере на российском рынке.

В России, по мнению Сергея Труханова, руководителя бюро T+T Architects , под технологиями «умного офиса», в первую очередь, понимаются автоматический климат-контроль, регулировка освещения и подсобные инженерные функции. Однако в более глобальном смысле, решения, которые предлагают профильные компании, практически не ограниченны в своей функциональности. Это и системы безопасности с биометрическими сканерами, и видео-аудио контроль и управление процессами, автоматизация не только водоснабжения и потребление электроэнергии, но и учет работы клининговых служб, внутренний мониторинг системы, аналитика.

Как отмечает Павел Дмитриев, заместитель директора департамента интеллектуальных зданий компании КРОК , «умный офис» - это автоматизированные (автономные) инженерные электромеханические системы здания с единой точкой мониторинга (диспетчерской службой) и функционалом отправки оповещений об аварийных инцидентах. Однако на практике, как правило, системы инженерной инфраструктуры здания и системы безопасности разделяют, исходя из их различной функциональной направленности. Поэтому более точно сказать, что «умный офис» - это комплексные мероприятия, направленные на получение наибольшей рентабельности объекта через сокращение эксплуатационных затрат (внедрение единого мониторинга и уменьшение численности обслуживающего персонала), повышение оперативности локализации аварий и их заблаговременного предупреждения, повышение имиджевой привлекательности объекта.

В целом, эксперты считают, что на сегодняшний день значение технологий «умного офиса» преувеличено. В российских бизнес-центрах «умные системы» внедряются скорее в маркетинговых целях. Сергей Грибанов, генеральный директор компании INSYTE Electronics , замечает, что в России мало кто по-настоящему знает, что такое «умный офис» и «умный дом», поэтому собственники используют наличие данных систем как дополнительный аргумент для привлечения арендаторов, при этом, даже не рискуя делать эти технологии основанием для повышения ставки.

Зачем нужен «умный офис»

Эксперты сходятся во мнении, что внедрение «умного офиса» позволяет снизить себестоимость строительства объекта. Например, Сергей Грибанов отмечает, что такие системы понижают расходы на эксплуатацию здания на 20-30%.

С ним соглашается и Павел Дмитриев , который считает, что системы «умного офиса» способствуют повышению эффективности здания и сокращению эксплуатационных расходов. По его словам, одно только применение комплексных решений в системах кондиционирования, вентиляции и теплоснабжения экономит от 30% до 70% затрат на эксплуатацию.

Тем не менее далеко не все игроки рынка готовы вкладывать свои деньги в установку «умного офиса». По мнению Ивана Починщикова, управляющего партнера компании IPG.Estate , собственники прибегают к таким технологиям, если четко видят выгоду для своего бизнеса. Если владелец объекта понимает, что вложения оправданы, он будет инвестировать в эти системы. Но он не станет тратить деньги на решения, когда не ясно, как будут снижаться его расходы, расти прибыль и когда наступит период окупаемости.

Эксперты говорят, что на решение внедрения «умных технологий» могут повлиять и планы девелоперов. Сергей Грибанов считает, что всех собственников можно разделить на две группы: первые после окончания строительства оставляют бизнес-центры в собственности и дальше ими управляют. А вторые - сразу распродают квадратные метры. Тем, кто оставляет недвижимость в управлении, выгодно внедрять технологии «умного офиса», чтобы потом сэкономить на эксплуатации, в том числе на различных системах безопасности, расходе и учете ресурсов. Девелоперы второго типа гонятся за сиюминутной выгодой, потому стремятся максимально снизить себестоимость строительства и максимально дорого продать свои квадратные метры. Пока долгосрочную эффективность внедрения системы «умного офиса» понимает только небольшая часть девелоперов, которые управляют построенными бизнес-центрами, поэтому идея использования таких решений пока не получила широкого распространения на всей территории России и в основном встречается только в двух столицах.

Стоимость и основные потребители «умных» систем

Основная причина, из-за которой игроки российского рынка коммерческой недвижимости нечасто прибегают к умным технологиям, - высокая стоимость. По словам Михаила Турецкого, генерального директора компании ProExpert , внедрение «умных» технологий может увеличить стоимость проекта в два раза. В результате, растет и срок окупаемости. По мнению господина Труханова , в России, где стоимость использования ресурсов существенно ниже, чем в зарубежных странах, такие системы окупаются в течение 20-30 лет, что в ряде случаев делает их использование нецелесообразным для ряда компаний.

Сергей Грибанов соглашается с коллегами: пока собственники готовы инвестировать в «умный офис» минимальные суммы, не более 1000 рублей на квадратный метр. Экмперт говорит о том, что важно также понимать, что системы «умного офиса» внедряются на последних этапах строительства, когда ресурсы застройщиков уже исчерпаны. Это тоже способствует тому, что запрос на интеллектуальные технологии в управлении коммерческой недвижимостью растет медленно. Именно поэтому основными потребителями «умных решений» на сегодняшний момент становятся собственники сети объектов класса А, у которых есть финансовые возможности для реализации таких проектов и понимание их перспективности в будущем. Причем чаще всего внедряют систему «умного офиса» международные компании и прогрессивные отечественные игроки, в основном, из сектора медиа и IT.

География внедрения систем «умного офиса»

В европейских странах системы «умного офиса» повсеместно внедряются в целях упрощения контроля и эффективной экономии на материалах, ресурсах и многом другом. Сергей Труханов рассказывает, что на Западе не редкость, когда учет рабочего времени сотрудника ведется с помощью интеллектуальной системы видеонаблюдения, что избавляет от необходимости пользоваться карточками и валидаторами для данных целей. Также каждый сотрудник заносит в систему отпечаток пальца или скан сетчатки глаза для возможности управления определенным функционалом (от персонального компьютера до промышленного оборудования).

Повсеместный европейский опыт в России пока встречается только в теории собственников, на практике решения применяются редко и, в основном, в Москве и Петербурге. Например, компания КРОК создала «умный офис» для компании «АЛРОСА» площадью 11405 кв.м. Реализация комплексных решений по автоматизации, безопасности и энергоэффективности дала возможность оптимально расходовать энергетические ресурсы и обеспечить условия для безопасной и эффективной работы сотрудников.

Михаил Турецкий вспоминает, что в Петербурге сейчас есть объекты, собственники которых внедряют умные системы в управление и эксплуатацию объектом, но они единичны. В свое время компания «Бюро техники» намеревалась построить на Обводном канале умный БЦ по сертификации LEED, но, к сожалению, проект пока не реализован.

Реже технологии «умного офиса» внедряются в региональных объектах. Павел Дмитриев , например, рассказал о реализованном компанией КРОК «умном» проекте в Смоленской области. В 2016 году был завершен капитальный ремонт, реконструкция и реставрация здания Арбитражного суда, которому присвоен статус памятника истории и культуры народов Российской Федерации федерального значения. В ходе реализации этого проекта были применены современные решения в инженерных и IT-системах.

Будущее «умного офиса» в России

В качестве одного из основных трендов, которые выделяют эксперты, выступает автоматизация всех систем бизнес-центров. Иван Починщиков отмечает, что все новинки в этой области в основном упираются в новый софт, который контролирует все системы и оплаты, а игроки рынка видят будущее за автоматизацией всех процессов и внедрением умных программ.

Павел Дмитриев соглашается и считает, что интеграция всей инженерной инфраструктуры с полноценным проникновением IoT («Internet of Things» - прим. ред.) в инженерные системы здания с автоматизированными размещениями заказов запасных частей (расходников) для выполнения плановых ремонтов (замен) с еще большим сокращением эксплуатирующего персонала - уже не за горами.

Еще одним значимым трендом можно считать повышение энергоэффективности объектов. Так, Сергей Грибанов прогнозирует рост количества бизнес-центров, в которых будут использоваться умные технологии. По его словам, к энергоэффективному «умному офису» девелоперов-управленцев будет подталкивать рост тарифов на тепло и энергию. Экономия ресурсов в этом случае - реальный инструмент сокращения издержек, выхода «в плюс». Также в ближайшее время появятся новые стандарты энергоэффективности зданий, и «умный офис» станет необходимостью.

Подводя итог, следует заметить, что у игроков российского рынка пока нет полного понимания всех преимуществ внедрения «умного офиса» не только с точки зрения продвижения своего объекта, но и в плане снижения расходов эксплуатации и увеличения своих доходов в будущем. Тем не менее эксперты уверены, что в ближайшие 10 лет бизнес-центры массово перейдут на полную автоматизацию анализа потребления энергии и тепла, автоматизацию доступа и защиту от чрезвычайных происшествий, а также широкое внедрение получит голосовое управление.

«Умные системы» - взгляд со стороны УК

Максим Сергеев , технический директор Zeppelin, рассказывает о том, какие инновационные решения можно применять уже сегодня и в ближайшем будущем. «Из глобальных трендов - это более глубокая интеграция технических и управленческих систем. Появляются решения, позволяющие объединять PM (Property Management - прим. ред.) и FM (Facility Management - прим. ред.) направления на единой платформе с интеграцией BMS (Building Management System - прим. ред.), мобильных решений, обусловленных единой логикой и подходом к управлению. Технические заявки (например, отключение приточной установки) могут быть триггером для отправки уведомлений специалисту, ответственному за арендатора, находящегося в обслуживаемой зоне, или ответственному лицу самого арендатора. Это позволяет собирать и анализировать разнородные данные и, главное, - помогает сотрудникам принимать взвешенные решения.

Из технологических новинок, связанных с эксплуатацией, можно отметить продолжение развития BIM-решений (Building information modeling - прим. ред.), интеграция с AR (Augmented reality - прим. ред.) и VR (Virtual reality - прим. ред.) оборудованием, BMS, расширение функций мобильных платформ для организации планирования и контроля проведения работ по ТО и мониторингу.

Мобильные приложения разрабатываются как для внутренних нужд УК, так и для заказчиков, позволяя оперативно подавать заявку или отследить статус выполнения. При наличии подобных решений можно рассчитывать на более системный и предсказуемый подход в работе, что повысит эффективность УК на объекте.

Также грамотная организация работы с BIM-моделью позволит заказчику сохранить накопленные данные о жизнедеятельности объекта, которые могут быть использованы для оптимизации энергоресурсов, принятии решений о модернизации, планировании затрат.

С точки зрения технической эксплуатации в будущем - продолжится развитие автоматизированных систем, будут применяться интеллектуальные решения для реагирования на изменение статусов оборудования, аварийные ситуации без вмешательства человека. Уровень диспетчеризации должен позволить отказаться от регулярных осмотров помещений людьми и минимизировать объем инструкций, выполняемых персоналом. Грамотно разработанная система мониторинга позволит отказаться от плановых работ в пользу предиктивного подхода, обеспечивая минимизацию простоев, аварий и дополнительную экономию операционных и капитальных затрат в процессе эксплуатации».

Современный офис успешной компании невозможно представить без оснащенных переговорных комнат, мощной локальной сети, системы видеонаблюдения и многих других высокотехнологичных решений. Сделать офисное пространство комфортной и безопасной средой для работы – задача любого начальника. Компания «Арт-Ин» знает, как создать идеальные условия, оптимально распорядившись бюджетом. Мы предлагаем различные идеи воплощения вашего технического задания, чтобы Умный офис полностью отвечал всем Вашим нуждам.

Составляющие Умного офиса

Мультимедиа . Включает в себя все аудио- и видеооборудование для каждого помещения. Мы оборудуем системами «умный дом» места для проведения презентаций и видеоконференций и установим в переговорных и конференц-залах специальные системы управления. Последние позволяют автоматизировать обучение, превращая его в простой и удобный процесс. Благодаря системам от компании «Арт-Ин» выбор и бронирование переговорных комнат станет значительно проще. Также мы устанавливаем знакомые многим владельцам Умного дома системы мультирум в зонах для посетителей или клиентов. Они будут слушать приятную музыку во время ожидания.

Локальная сеть . Одна из важных задач компании «Арт-Ин» – создание стабильной и надежной локальной вычислительной сети в Умном офисе для поддержания работоспособности большого количества компьютеров и оргтехники. Мы предлагаем оборудование и комплектующие (кабели, коннекторы и пр.), способные выдержать значительные производственные нагрузки. Наши специалисты также занимаются прокладкой телефонных сетей.

Энергосбережение . Чтобы экономить электроэнергию, Вы можете заказать установку умных датчиков, которые позволяют отключать свет в тех частях офиса, где он в данный момент не нужен.

Безопасность . Защита финансовых ресурсов и интеллектуальной собственности также входит в спектр услуг. Специалисты «Арт-Ин» подключат охранную систему с возможностью постановки на сигнализацию всего «умного офиса» и отдельных его помещений (например, кабинета руководителя, архива, серверной и т. д.). Мы также организуем в Вашем офисе видеонаблюдение с возможностью просмотра данных видеокамер в реальном времени и хранением записей. На входе будет установлена система «умного дома» для контроля и управления доступом (СКУД). Она обеспечивает безопасность и дисциплинирует персонал.

Преимущества нашего предложения

Индивидуальный проект . Каждый проект – это уникальный Умный дом для офиса, учитывающий не только все требования заказчика, но и нормативы организации труда. Мы создаем решения для продуктивной, комфортной и безопасной работы как больших, так и малых предприятий. Наши специалисты оценят Ваше техническое задание и состояние помещений, разработают проект и при необходимости внесут в него корректировки.

Второй московский офис Microsoft, расположенный вблизи метро «Белорусская», не является офисным помещением в общепринятом понимании. Сотрудники компании приходят сюда, чтобы работать, здесь есть письменные столы, кресла и кофемашина, но структурообразующим центром является не кабинет директора или бухгалтерия, а современный центр обработки данных, должным образом охлажденные серверные стойки которого расположены за стеклянной перегородкой напротив входной двери. Кроме того, большую часть (1700 кв.м) площади занимают демонстрационные стенды, переговорные комнаты и конференц-залы, буквально начиненные современным оборудованием. Впрочем, именно так и должен выглядеть технологический центр Microsoft (MTC), созданный для демонстрации и тестирования передовых технологий.

С момента открытия в 2009 году MTC практически ежедневно принимает гостей: здесь проходят презентации для партнеров и заказчиков, семинары для ИТ-специалистов, брифинги для журналистов. Не так давно MTC .

МТС постоянно меняется: партнеры поставляют новое оборудование, а сотрудники центра интегрируют его в существующую инфраструктуру

Но все это, так сказать, парадная сторона. Технологии развиваются так быстро, что практически любое оборудование устаревает меньше чем за год. Об этом знают даже пользователи домашних компьютеров. А теперь представьте, что речь идет о технологическом центре, инвестиции в создание которого составили более $15 млн. Как долго он сможет демонстрировать передовые технологии? Поэтому МТС постоянно меняется: компании-партнеры поставляют новое оборудование для ЦОДа и демонстрационной зоны, а сотрудники центра интегрируют его в существующую инфраструктуру и используют для решения основной задачи МТС: тестирование масштабных ИТ-решений и моделирование их внедрений.

В результате МТС является, должно быть, самым «умным» офисом Microsoft в России.

Работать в таком месте – мечта любого ИТ-шника. Непрерывный цикл технологического обновления ставит новые интересные задачи и оставляет мало места офисной рутине. Неудивительно, что сотрудники центра готовы долго и увлеченно рассказывать о своей работе.

«Что отличает умный офис от ординарного? Практически все. Начиная с парковки, которая рассчитывает количество необходимых мест для автомобилей сотрудников – до контроля энергопотребления ЦОДа. Коммуникации, идентификация сотрудников или гостей по смарт-картам или c помощью NFC в телефоне, быстрый вызов лифтов в высотных зданиях, навигация по офису для гостей, электронный секретарь на reception, возможность управлять проектором, освещением и другим оборудованием переговорной комнаты со смартфона… Часть этих решений уже существует и активно используется, часть получит широкое распространение в ближайшем будущем. Сейчас мы завершаем интеграцию систем нашего офиса в единое решение на основе сервисов Microsoft Azure», – рассказывает Максим Хлупнов, главный архитектор технологий MTC .

Расчетное энергопотребление ЦОДа МТС – 100 кBт. Для мониторинга его работы используются ПО Schneider DC Expert, интегрированное с сервисами Microsoft Azure и System Center.

Недавно система сообщила о повышении температуры, прежде чем служба эксплуатации здания обратила внимание на неисправность системы охлаждения. Это простой пример эффективности и защищенности «умного офиса». Когда необходимо отслеживать работу тысяч устройств – не обойтись без надежной системы мониторинга.

«Сейчас главное слово для Microsoft – это «продуктивность». Компьютеры давно появились на каждом рабочем столе, в каждом кармане, а уже скоро – в большинстве предметов интерьера. Наша задача – сделать их использование максимально продуктивным. Для людей, работающих в офисе, это значит – минимум ненужных затрат времени и усилий. Умный офис сам должен предлагать сотруднику решения для продуктивной работы, не превращая подготовку к видеоконференции или презентации в квест. «Интернет вещей» и облачные вычисления – те инструменты, с помощью которых мы уже сегодня можем формировать идеальную офисную инфраструктуру».

Олег Карачаров, руководитель MTC

Надежность всех офисных систем и комфорт сотрудников, безусловно, важны, но возможности для повышения продуктивности с помощью «Интернета вещей» значительно шире и большая их часть лежит в области анализа данных, генерируемых этими «вещами».

В MTC вся информация о работе многочисленных устройств и датчиков сохраняется в облачные сервисы Microsoft Azure. После обработки «сухие» показатели датчиков могут быть использованы для анализа, на основании которого можно строить прогнозы, позволяющие повысить продуктивность всех элементов инфраструктуры – от парковки для сотрудников, на которой для вас всегда есть свободное место, до оптимизации энергопотребления ЦОДа.

Отдельного упоминания заслуживают переговорные комнаты, которые резервируются через Outlook и автоматически подготавливаются к проведению встречи. Автоматически включается проектор, приглушается свет, при необходимости опускаются жалюзи. Оснащение переговорных комнат подключено к управляемым коммутаторам Crestron, что позволяет сразу начать встречу и не тратить время на технические вопросы.

«Интернет вещей» для всех

Некоторые элементы умного офиса, установленные в MTC, такие как система видеоконференций Lync Room System или интерактивные настенные панели, слишком дороги для компаний малого бизнеса или частных пользователей. Но целый ряд других решений вполне доступен уже сегодня. Главным препятствием для их массового распространения является не цена, а отсутствие готового продукта, который можно было бы использовать «из коробки», а также неполная совместимость решений различных производителей. Но скоро эти последние барьеры будут преодолены: Microsoft и другие компании, входящие в альянс AllSeen, создают специализированные протоколы, которые позволяют управлять любыми устройствами, произведенными членами альянса.

Вероятно, уже в ближайшие годы на рынке появятся недорогие и простые в использовании компоненты и «конструкторы» для формирования офисной или домашней вычислительной сети «Интернета вещей». Также можно предположить, что большая часть этих устройств будет работать под управлением специальной версии Windows 10 с интегрированными спецификациями AllSeen. А управление и анализ данных, генерируемых такой сетью, может осуществляться с помощью инструментов Azure IoT Suite, которые совсем недавно были представлены на конференции Convergence 2015.

2009

Первый технологический центр Microsoft в России (MTC) был открыт в ноябре 2009 года в Москве. Московский технологический центр предназначен для создания индустриальных инсталляций, тест-драйвов технологий Microsoft для различных отраслей, а также для проведения брифингов и демонстраций. Общая площадь центра составила порядка 1200 кв.м. Стартовая площадка для объекта изначально была развернута в офисе Microsoft в «Крылатских Холмах», а затем он переехал в отдельное здание в деловом центре рядом со станцией метро «Белорусская». Объем инвестиций в объект совместно с партнерами Microsoft составил $10 млн в равной пропорции.

2014

Весной 2014 г. открылся новый технологический центр в Москве. Это открытие стало результатом развития и расширения первого центра. Новый MTC занимает большую площадь – 1700 кв.м. В нем работает новейшее оборудование и решения, отвечающие всем современным тенденциям развития ИТ-индустрии. Суммарные инвестиции в новый центр составили $15 млн. Основной задачей нового центра, как и предыдущего, является демонстрация и тестирование передовых технологических решений Microsoft и партнеров компании – от инструментов в области корпоративной мобильности до сложнейших решений по построению современных ЦОДов.

Игроки российского рынка недвижимости давно говорят о необходимости внедрения систем «умного офиса», что позволит повысить эффективность офисных объектов и снизить расходы на их эксплуатацию, но на деле технические ноу-хау встречаются довольно редко. Officemaps.ru решил разобраться в этой теме вместе с экспертами рынка: что такое вообще «умные системы», в чем их эффективность внедряются ли такие системы в российские бизнес-центры и какие инновационные новинки будут актуальны у нас в ближайшем будущем.

Что такое «умный офис»

Как бы часто собственники бизнес-центров не говорили о необходимости внедрения умных систем, окончательного и точного понимания, что же такое «умный офис» до сих пор не существует, по крайней мере на российском рынке.

В России, по мнению Сергея Труханова, руководителя бюро T+T Architects, под технологиями «умного офиса», в первую очередь, понимаются автоматический климат-контроль, регулировка освещения и подсобные инженерные функции. Однако в более глобальном смысле, решения, которые предлагают профильные компании, практически не ограниченны в своей функциональности. Это и системы безопасности с биометрическими сканерами, и видео-аудио контроль и управление процессами, автоматизация не только водоснабжения и потребление электроэнергии, но и учет работы клининговых служб, внутренний мониторинг системы, аналитика.

Как отмечает Павел Дмитриев, заместитель директора департамента интеллектуальных зданий компании КРОК, «умный офис» – это автоматизированные (автономные) инженерные электромеханические системы здания с единой точкой мониторинга (диспетчерской службой) и функционалом отправки оповещений об аварийных инцидентах. Однако на практике, как правило, системы инженерной инфраструктуры здания и системы безопасности разделяют, исходя из их различной функциональной направленности. Поэтому более точно сказать, что «умный офис» – это комплексные мероприятия, направленные на получение наибольшей рентабельности объекта через сокращение эксплуатационных затрат (внедрение единого мониторинга и уменьшение численности обслуживающего персонала), повышение оперативности локализации аварий и их заблаговременного предупреждения, повышение имиджевой привлекательности объекта.

В целом, эксперты считают, что на сегодняшний день значение технологий «умного офиса» преувеличено. В российских бизнес-центрах «умные системы» внедряются скорее в маркетинговых целях. Сергей Грибанов, генеральный директор компании INSYTE Electronics, замечает, что в России мало кто по-настоящему знает, что такое «умный офис» и «умный дом», поэтому собственники используют наличие данных систем как дополнительный аргумент для привлечения арендаторов, при этом, даже не рискуя делать эти технологии основанием для повышения ставки.

Зачем нужен «умный офис»

Эксперты сходятся во мнении, что внедрение «умного офиса» позволяет снизить себестоимость строительства объекта. Например, Сергей Грибанов отмечает, что такие системы понижают расходы на эксплуатацию здания на 20-30%.

С ним соглашается и Павел Дмитриев , который считает, что системы «умного офиса» способствуют повышению эффективности здания и сокращению эксплуатационных расходов. По его словам, одно только применение комплексных решений в системах кондиционирования, вентиляции и теплоснабжения экономит от 30% до 70% затрат на эксплуатацию.

Тем не менее далеко не все игроки рынка готовы вкладывать свои деньги в установку «умного офиса». По мнению Ивана Починщикова, управляющего партнера компании IPG.Estate, собственники прибегают к таким технологиям, если четко видят выгоду для своего бизнеса. Если владелец объекта понимает, что вложения оправданы, он будет инвестировать в эти системы. Но он не станет тратить деньги на решения, когда не ясно, как будут снижаться его расходы, расти прибыль и когда наступит период окупаемости.

Эксперты говорят, что на решение внедрения «умных технологий» могут повлиять и планы девелоперов. Сергей Грибанов считает, что всех собственников можно разделить на две группы: первые после окончания строительства оставляют бизнес-центры в собственности и дальше ими управляют. А вторые – сразу распродают квадратные метры. Тем, кто оставляет недвижимость в управлении, выгодно внедрять технологии «умного офиса», чтобы потом сэкономить на эксплуатации, в том числе на различных системах безопасности, расходе и учете ресурсов. Девелоперы второго типа гонятся за сиюминутной выгодой, потому стремятся максимально снизить себестоимость строительства и максимально дорого продать свои квадратные метры. Пока долгосрочную эффективность внедрения системы «умного офиса» понимает только небольшая часть девелоперов, которые управляют построенными бизнес-центрами, поэтому идея использования таких решений пока не получила широкого распространения на всей территории России и в основном встречается только в двух столицах.

Стоимость и основные потребители «умных» систем

Основная причина, из-за которой игроки российского рынка коммерческой недвижимости нечасто прибегают к умным технологиям, – высокая стоимость. По словам Михаила Турецкого, генерального директора компании ProExpert, внедрение «умных» технологий может увеличить стоимость проекта в два раза. В результате, растет и срок окупаемости. По мнению господина Труханова, в России, где стоимость использования ресурсов существенно ниже, чем в зарубежных странах, такие системы окупаются в течение 20-30 лет, что в ряде случаев делает их использование нецелесообразным для ряда компаний.

Сергей Грибанов соглашается с коллегами: пока собственники готовы инвестировать в «умный офис» минимальные суммы, не более 1000 рублей на квадратный метр. Экмперт говорит о том, что важно также понимать, что системы «умного офиса» внедряются на последних этапах строительства, когда ресурсы застройщиков уже исчерпаны. Это тоже способствует тому, что запрос на интеллектуальные технологии в управлении коммерческой недвижимостью растет медленно. Именно поэтому основными потребителями «умных решений» на сегодняшний момент становятся собственники сети объектов класса А, у которых есть финансовые возможности для реализации таких проектов и понимание их перспективности в будущем. Причем чаще всего внедряют систему «умного офиса» международные компании и прогрессивные отечественные игроки, в основном, из сектора медиа и IT.

География внедрения систем «умного офиса»

В европейских странах системы «умного офиса» повсеместно внедряются в целях упрощения контроля и эффективной экономии на материалах, ресурсах и многом другом. Сергей Труханов рассказывает, что на Западе не редкость, когда учет рабочего времени сотрудника ведется с помощью интеллектуальной системы видеонаблюдения, что избавляет от необходимости пользоваться карточками и валидаторами для данных целей. Также каждый сотрудник заносит в систему отпечаток пальца или скан сетчатки глаза для возможности управления определенным функционалом (от персонального компьютера до промышленного оборудования).

Повсеместный европейский опыт в России пока встречается только в теории собственников, на практике решения применяются редко и, в основном, в Москве и Петербурге. Например, компания КРОК создала «умный офис» для компании «АЛРОСА» площадью 11405 кв.м. Реализация комплексных решений по автоматизации, безопасности и энергоэффективности дала возможность оптимально расходовать энергетические ресурсы и обеспечить условия для безопасной и эффективной работы сотрудников.

Михаил Турецкий вспоминает, что в Петербурге сейчас есть объекты, собственники которых внедряют умные системы в управление и эксплуатацию объектом, но они единичны. В свое время компания «Бюро техники» намеревалась построить на Обводном канале умный БЦ по сертификации LEED, но, к сожалению, проект пока не реализован.

Реже технологии «умного офиса» внедряются в региональных объектах. Павел Дмитриев, например, рассказал о реализованном компанией КРОК «умном» проекте в Смоленской области. В 2016 году был завершен капитальный ремонт, реконструкция и реставрация здания Арбитражного суда, которому присвоен статус памятника истории и культуры народов Российской Федерации федерального значения. В ходе реализации этого проекта были применены современные решения в инженерных и IT-системах.

Будущее «умного офиса» в России

В качестве одного из основных трендов, которые выделяют эксперты, выступает автоматизация всех систем бизнес-центров. Иван Починщиков отмечает, что все новинки в этой области в основном упираются в новый софт, который контролирует все системы и оплаты, а игроки рынка видят будущее за автоматизацией всех процессов и внедрением умных программ.

Павел Дмитриев соглашается и считает, что интеграция всей инженерной инфраструктуры с полноценным проникновением IoT («Internet of Things» - прим. ред.) в инженерные системы здания с автоматизированными размещениями заказов запасных частей (расходников) для выполнения плановых ремонтов (замен) с еще большим сокращением эксплуатирующего персонала – уже не за горами.

Еще одним значимым трендом можно считать повышение энергоэффективности объектов. Так, Сергей Грибанов прогнозирует рост количества бизнес-центров, в которых будут использоваться умные технологии. По его словам, к энергоэффективному «умному офису» девелоперов-управленцев будет подталкивать рост тарифов на тепло и энергию. Экономия ресурсов в этом случае – реальный инструмент сокращения издержек, выхода «в плюс». Также в ближайшее время появятся новые стандарты энергоэффективности зданий, и «умный офис» станет необходимостью.

Подводя итог, следует заметить, что у игроков российского рынка пока нет полного понимания всех преимуществ внедрения «умного офиса» не только с точки зрения продвижения своего объекта, но и в плане снижения расходов эксплуатации и увеличения своих доходов в будущем. Тем не менее эксперты уверены, что в ближайшие 10 лет бизнес-центры массово перейдут на полную автоматизацию анализа потребления энергии и тепла, автоматизацию доступа и защиту от чрезвычайных происшествий, а также широкое внедрение получит голосовое управление.

«Умные системы» – взгляд со стороны УК

Максим Сергеев , технический директор Zeppelin, рассказывает о том, какие инновационные решения можно применять уже сегодня и в ближайшем будущем. «Из глобальных трендов – это более глубокая интеграция технических и управленческих систем. Появляются решения, позволяющие объединять PM (Property Management – прим. ред.) и FM (Facility Management – прим. ред.) направления на единой платформе с интеграцией BMS (Building Management System – прим. ред.), мобильных решений, обусловленных единой логикой и подходом к управлению. Технические заявки (например, отключение приточной установки) могут быть триггером для отправки уведомлений специалисту, ответственному за арендатора, находящегося в обслуживаемой зоне, или ответственному лицу самого арендатора. Это позволяет собирать и анализировать разнородные данные и, главное, – помогает сотрудникам принимать взвешенные решения.

Из технологических новинок, связанных с эксплуатацией, можно отметить продолжение развития BIM-решений (Building information modeling – прим. ред.), интеграция с AR (Augmented reality – прим. ред.) и VR (Virtual reality – прим. ред.) оборудованием, BMS, расширение функций мобильных платформ для организации планирования и контроля проведения работ по ТО и мониторингу.

Мобильные приложения разрабатываются как для внутренних нужд УК, так и для заказчиков, позволяя оперативно подавать заявку или отследить статус выполнения. При наличии подобных решений можно рассчитывать на более системный и предсказуемый подход в работе, что повысит эффективность УК на объекте.

Также грамотная организация работы с BIM-моделью позволит заказчику сохранить накопленные данные о жизнедеятельности объекта, которые могут быть использованы для оптимизации энергоресурсов, принятии решений о модернизации, планировании затрат.

С точки зрения технической эксплуатации в будущем – продолжится развитие автоматизированных систем, будут применяться интеллектуальные решения для реагирования на изменение статусов оборудования, аварийные ситуации без вмешательства человека. Уровень диспетчеризации должен позволить отказаться от регулярных осмотров помещений людьми и минимизировать объем инструкций, выполняемых персоналом. Грамотно разработанная система мониторинга позволит отказаться от плановых работ в пользу предиктивного подхода, обеспечивая минимизацию простоев, аварий и дополнительную экономию операционных и капитальных затрат в процессе эксплуатации».